文｜袁小丽
裁剪｜刘鹏
马年开工第二天，上海再出重磅楼市新政。
2 月 25 日，上海住建委、房管局、财政局、税务局、公积金中心五部门聚拢发布楼市优化新政"沪七条"，主要波及调减限购条件、公积金贷款提额以及房产税减负三大维度，购房门槛、贷款资本、置换税负同步优化，开释更多刚性和改善性需求，新政自 2026 年 2 月 26 日负责引申。
楼市大家分析以为，在多厚利好计谋的重复效应下，本年上海楼市"小阳春"行情已提前锁定，3 月份有望变成交游小岑岭。
01 进一措施减住房限购计谋，非沪籍购房门槛大降
一是镌汰非沪籍住户购买外环内住房所需交纳社保或个税年限。对非本市户籍住户家庭或成年只身东说念主士购买外环内住房的，购房所需交纳社会保障或个东说念主所得税的年限，支援为购房之日前贯串交纳满 1 年及以上。
二是适合条件非沪籍住户可在外环内增购 1 套住房。对在本市交纳社会保障或个东说念主所得税满 3 年及以上的非本市户籍住户家庭或成年只身东说念主士，在本质现存住房限购计谋基础上，可在外环内增购 1 套住房。
三是适合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。相持《上海市居住证》满 5 年及以上的非沪籍住户家庭或成年只身东说念主士，在本市限购 1 套住房，无需提供交纳社保或个税诠释。
凭证计谋限定，非户籍限购全面放宽，购房门槛贬抑，具体可追忆为：
外环内购房，社保 / 个税满 1 年，即可购买 1 套；
社保满 3 年，外环内可增购 1 套，享受与沪籍家庭同恭候遇；
居住证满 5 年，全市边界可购 1 套，无需社保 / 个税；
外环外，适合条件家庭不限套数，可天真买房。
上海华夏地产阛阓分析师卢文曦分析暗意，本次上海楼市限购计谋的进一步优化，将有用开释更多刚性与改善性购房需求，精确沸腾不同群体的置业诉求。尤其关于非沪籍置业者而言，购房摆布大幅放宽、聘任愈加天真，也让那些恒久在上海使命、糊口，却因未交纳社保而无法购房的东说念主群取得了置业阅历，进一步增强了他们在上海的包摄感。
58 安堵客连络院院长张波从阛阓客群结构角度指出，本次计谋接受的路线式松捆策略，精确契合上海复杂的客群结构与多元置业需求，能有用连续阛阓刚需与改善增量。平台数据长远，2025 年上海一二手客群重合度仅为 8.7%，到 2026 年 1 月进一步降至 8.5%，为世界最低，反馈出 "新址改善、二手刚需" 的阛阓分化形式肃肃。这次将外环内非沪籍购房社保 / 个税年限镌汰至 1 年，精确贬抑了新市民、新东说念主才的首置门槛，平直适配了二手房阛阓 "刚需主导" 的特征。同期，从线上找房数据来看，上海二手房找房主说念主数占比同比培植了 4.7 个百分点，而挂牌量仅同比微增 1.72%，证实刚需首置需求虽存在但受限于购房门槛难以开释。此外，"满 3 年可外环内增购 1 套" 及 "持居住证满 5 年免社保 / 个税购房" 的条目，遮掩了更为全面的置业东说念主群，确保了新增需求能诀别向一二手阛阓精确传导。
广东省城规院住房计谋连络中心首席连络员李宇嘉则从阛阓份额方面进行分析，他以为，2025 年 12 月至 2026 年 1 月技巧，上海户籍购房占比约为 55%-60%，非沪籍购房占比约为 40%-45%。尽管沪籍家庭住房自有率相对较高，但非沪籍东说念主群范畴庞杂，2024 年已达 983.49 万东说念主，占常住东说念主口总和的比重约为 40%。这一群体购房意愿蛮横，但对购房资本和门槛大批较为敏锐。因此，激活非沪籍购房需求，不仅有助于消化二手房居高不下的库存、肃肃二手房价钱，更能促进 "卖旧买新、卖小买大" 的良性置换轮回。这是运动阛阓轮回、管理应下阛阓流通按捺关键的要道场地。
02 提高公积金贷款额度：首套最高 240 万，重复可达 324 万，贬抑购房资本
一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存东说念主家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从 160 万元提高至 240 万元，重复多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮计谋（最高上浮 35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到 324 万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应赐与提高。
二是优化贷款套数认定。关于已使用过公积金贷款的本市缴存东说念主家庭，在本市无住房或仅有 1 套住房、且面前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可央求公积金贷款。
{jz:field.toptypename/}三是扩大多子女家庭购房赞成边界。公积金贷款赞成计谋的适用边界从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮 20%。
张波分析指出，公积金计谋的优化，是本次上海新政培植支付材干、买通置换链条的中枢握手，直击上海改善置换痛点，与阛阓"卖旧买新"的中枢需求高度契合。
据关联数据长远，2025 年上海二手房挂牌时长同比延伸 15.26%，达 98.75 天，阛阓流动性压力权贵；而与此同期，新址找房热度同比下落 12.0%，不少改善需求因支付材干不及、贷款摆布等身分难以开释。这次将首套公积金贷款额度从 160 万提至 240 万，重复多子女、绿色建筑上浮计谋后最高达 324 万，既适配上海房产高总价的阛阓特征，也能有用贬抑刚需与改善家庭的首付和月供压力。
而多子女家庭二套贷款额度上浮 20%、赞成边界从首套拓展至二套的计谋，不仅精确匹配了这类家庭的居住升级需求，也贴合面前东说念主口结构的变化趋势。
合座来看，公积金计谋的优化，将有用培植改善家庭购房材干，股东上海二手房流通性培植，进而带动新址阛阓改善需求开释，变成一二手阛阓双向赋能、良性轮回的态势。
卢文曦补充暗意，提高公积金贷款额度，斗鱼体育骨子上是贬抑了购房者的贷款资本。面前公积金贷款利率保管在" 2 字头"，远低于交易贷款利率，购房者多使用公积金贷款，能够有用削弱月供压力和总利息支拨，进一步贬抑置业包袱。
03 房产税计谋优化，卖一买一不再纳税，置换资本下落
赞成住户置换改善需求，《见告》限定自 2026 年 1 月 1 日起，对本市户籍住户家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭独一住房的，暂免征收个东说念主住房房产税。即对购房主说念主于未成年时（或于本市个东说念主住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同领有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭独一住房的（除上述共同领有住房外），暂免征收个东说念主住房房产税。
购房主说念主家庭住房情况发生变化，适合上述条件的，可向应税住房场地地税务机关再行办理个东说念主住房房产税纳税信息汇报、认定，从税务机关再行认定之次月起支援纳税，并退还所属期在 2026 年 1 月 1 日以后多交纳的税款。
张波解读称，这次房产税计谋优化，是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松捆，精确缓解了这类群体置业时的税费胆怯，与面前二手房流通性不及的近况变成呼应。
他指出，2025 年上海二手房成交占比已达 65% 以上，成为阛阓的成交主力，而沪籍家庭动作腹地置业主力群体，其改善置换需求的开释，是股东阛阓轮回的要道。本次计谋支援后，惟有新购住房为家庭独一住房即可暂免房产税，这不仅能有用饱读舞沪籍家庭合理置换，更能进一步培植二手房阛阓的房泉源通性，为合座阛阓注入新活力。
李宇嘉则从需求后劲挖掘的角度补充分析，以为赞成沪籍住户子女购房，是本次计谋的另一蹙迫发力点。他暗意，面前以上海为代表的中枢城市，住房计谋的服从点均在于挖掘潜在购房需求。除了前述针对非沪籍群体的放宽外，上海住户的铺张材干也为需求开释提供了基础，2024 年上海住户东说念主均可哄骗收入达 91,987 元，成为世界首个打破 9 万元大关的城市，这一钞票基础主要采集在沪籍家庭。
同期，机构统计数据长远，上海户籍家庭的住房自有率约为 68%-70%，单纯的自住刚需已相对实足。沟通到上海户籍东说念主口老龄化历程较高，且 "老钱" 千里淀较多，阛阓潜在的中枢需求之一，等于沪籍家庭为子女置业。这次税费优化计谋，恰是为了精确激活这部分沪籍群体的潜在购房需求。
04 新政加持，楼市小阳春行情可期
事实上，上海楼市自旧年四季度以来已呈现赓续活跃态势，其中二手房阛阓发达尤为凸起，贯串 3 个月成交量保持在 2.2 万套以上，创下近 5 年同期新高。与此同期，二手房挂牌量赓续回落，部分房主出现惜售心态，房源议价空间不停缩小。
从价钱走势来看，国度统计局数据长远，1 月份上海二手房价钱跌幅环比收窄，阛阓企稳迹象显明；中指连络院数据则长远，春节假期上海新址成交面积达 1.36 万平淡米，网签量较 2025 年春节假期完毕大幅增长，新址阛阓雷同展现出回暖势头。
张波进一步暗意，这次"沪七条"新政，是针对刚需、改善、置换三类真正购房需求的精确赋能。计谋落地后，将平直带动三大中枢需求开释：一是新市民、新东说念主才的外环内首置需求；二是恒久在沪东说念主群的外环内改善增购需求；三是沪籍家庭的置换升级需求。这三类需求均为阛阓中枢合理需求，将有用激活上海新址、二手房交游活力，缓解二手房流动性压力，股东楼市交游范畴稳步培植。在此基础上，联接新政开释的多重红利与春节后返城潮带来的置业需求采集开释，张波判断，上海 3 月份楼市"小阳春"行情大约率笃定，其中二手房成交量大约率将打破 2 万套，中环至外环的改善型与刚需型板块将成为主要受益区域。
李宇嘉也持相通乐不雅气派，他以为上海"沪七条"的出台，在贬抑购房资本、放宽置业门槛、提振阛阓预期方面开释的信号极为明确，且计谋针对性极强，对 3 月份楼市"小阳春"将起到权贵的带动作用。他分析指出，无论是政府层面但愿完毕新年楼市"开门红"，还是建造商为冲刺全年功绩霸占先机，3 月份的销售发达皆至关蹙迫。瞻望建造商将在 3 月份采集推出优质房源，兼顾居品力与高性价比，订价趋于合理，同期推出更为激进的促销计谋，进一步刺激需求开释。在计谋加持、建造商促销发力以及季节性购房旺季的三厚利好重复下，3 月份上海楼市有望变成交游小岑岭。
关于 4-5 月份的阛阓走势，李宇嘉补充说念，要道要看 3 月份阛阓能否在计谋加持和预期提振下，买通"卖旧买新"的良性置换轮回，让更多新市民、非沪籍群体在计谋饱读舞和阛阓信心回升的布景下完毕置业"上车"，同期带动沪籍家庭及有房群体开释改善需求。若能完毕这一指标，上海楼市上半年有望变成企稳回升的追究场所。